Business FM рассказала о петербуржце, который купил ипотечную квартиру у банка. Банк обанкротился, а собственник остался с квартирой без компенсации. Конституционный суд постановил, что эта норма нарушает баланс интересов сторон
В Конституционный суд обратилась часть кредиторов. Практика покупки жилья в залог у банка, затем банк банкротится, покупатель остается без денег и квартиры незаконна. Теперь потерпевший покидает квартиру до тех пор, пока ему не вернут уплаченные деньги. Суд рассмотрел дело жителя Санкт-Петербурга, оказавшегося в подобных обстоятельствах. Какие выводы можно сделать из этого решения?
Business FM уже рассказывала историю петербуржца. Мужчина купил квартиру у залогового банка по цене в три раза ниже рыночной. За жилье площадью почти 300 квадратных метров в центре Петербурга он заплатил всего 1, 1 миллиона рублей. Вскоре у банка начались проблемы, Центробанк передал его на санацию и ввел временную администрацию. Уже был подан иск о признании договора фиктивным — реальная стоимость квартиры составляла около 35 миллионов рублей. Это означало, что скидка ожидалась, но не очень большая. Суд согласился и постановил вернуть квартиру. Покупателю было предложено вернуть ущерб кредиторам последней очереди. Это означало, что люди остались и без квартиры, и без денег.
Петерсбергер обратился в Конституционный суд, и тот решил, что так поступать с кредиторами нельзя. Теперь банк не может выкупать кредиторов, если процесс банкротства уже начался. Есть оговорка — это должен быть только дом. Напротив, банк обязан лишь вернуть деньги, которые он сначала заплатил кредитору, а затем выгнать его. В еще более короткий срок, в случае банкротства, банк обязан сначала вернуть деньги кредитору, а не направлять все деньги на банкротство.
Таким образом, получается, что Конституционный суд гарантировал кредиторам, что их деньги в любом случае в безопасности. Получилась безрисковая и выгодная игра. Если они подают в суд, кредиторы ничего не теряют, деньги возвращаются. А если они не доводят дело до суда, то все отлично. Вы можете быстро перепродать их и хорошо заработать. Но только жилые оговорки делают эту систему менее очевидно выгодной, говорит эксперт по недвижимости Андрей Веселаго:
Андрей Веселаго, специалист по недвижимости и брокер «С одной стороны. С другой стороны, мы должны понимать, что цены на квартиры постоянно меняются: то, что можно было купить за 10 миллионов три года назад, сейчас уже не то, что можно купить за 10 миллионов». Опять же, везде есть ссылки на отдельные дома. Как правило, в игру на рынке играют инвесторы, а не обычные люди, потенциально банкроты и потенциально в три раза ниже рыночной стоимости. И это относится не к ним, не к единственному дому. В какой-то степени приказ покрывает эти опасности. В любом случае нужно понимать, что дураков нет. Нельзя взять и купить безопасную квартиру по цене в три раза выше рыночной.
Очень выгодные предложения по покупке квартиры можно найти в любом клее. В центре Москвы или Санкт-Петербурга ипотечный дом можно продать в полтора-три раза дешевле. Такое жилье могут купить люди, у которых есть свои мошенники в банке — для начала все первые сведения о быстром аукционе. Однако всегда существовал риск того, что договор будет воспринят как ложный.
Поэтому, если заемщик чувствовал себя не в состоянии выплатить кредит немедленно, он должен был сам продать квартиру, что приводило к выставлению ее на торги, считают в Kachkin’s Insolvency & Bankruptcy Group & Partners:
Александра Улезко Руководитель группы по банкротству Адвокатского бюро «Качкинъ». Партнер: «Конечно, выгоднее самому продать квартиру, которая является залогом, поэтому прежде необходимо получить банковскую лицензию. Это означает, что вы должны сначала обратиться в банк и дать ему такое разрешение. Как правило, простая продажа на свободном рынке приносит больше денег, чем продажа с аукциона, независимо от того, выставляется ли она на торги в рамках исполнительного производства или банкротства. Обычно в таких случаях недвижимость покупается со скидкой, возможно, даже с учетом того, что люди стремятся приобрести квартиры, по которым нет никаких споров. Безопасность. Продавать самостоятельно всегда выгоднее».
До сих пор Конституционный суд вынес решение только по одному делу. Суд заявил, что некоторые статьи не соответствуют Конституции. Законодатели пока не изменили эти статьи. И это не быстрый процесс — владельцу конфискованного жилья придется долго взвешивать все риски и опасения.
«Заемщику ни в коем случае нельзя уклоняться от уплаты кредита по графику, приложенному к договору с банком-банкротом»
Осенью прошлого года были отозваны лицензии у подмосковного банка «Пушкино» и Мастер-банка. Если банк обанкротится, то платить за него придется человеку, купившему квартиру в ипотечной новостройке, говорит Андрей Комиссаров, глава Коллегии адвокатов Комиссарова.
Что будет с ипотечным финансированием заемщика, если банк обанкротится или у него отзовут лицензию?
Процесс банкротства банка, предоставившего ипотеку, или отзыв у него лицензии никогда не освободит заемщика от обязательств по кредитному договору. У банка обязательно есть правопреемник, которому передаются все частные кредиты. Они предоставляются на тех же условиях. Банк-преемник может предложить расторгнуть предыдущий и новый договор, но принимать ли это предложение — решать заемщику. Прежде чем соглашаться, следует детально изучить условия договора. Они не должны измениться в худшую сторону. Новый кредитор также может предложить единовременное погашение всей суммы кредита. Если это выгодно заемщику (экономия на выплате процентов), его можно принять, поскольку он располагает необходимыми средствами и готов выплатить всю сумму. Банк не имеет права требовать единовременного погашения остатка задолженности по кредиту. Заемщикам не стоит беспокоиться о недвижимости, приобретенной по ипотеке, — она находится в собственности заемщика и не может быть изъята в связи с задолженностью банка-банкрота.
Узнав о ликвидации банка и отзыве лицензии, что в первую очередь следует предпринять ипотечным заемщикам?
Процесс банкротства может занять годы. Прежде всего, заемщики должны убедиться, что они продолжают исправно вносить ежемесячные платежи, и сохранить документы, подтверждающие их оплату. Для этого следует использовать банковские средства и запрашивать бумажные документы.
Какова последовательность действий заемщика? Какие документы он должен подготовить, куда и с кем ему следует обратиться?
Заемщик должен иметь при себе ипотечный договор и квитанции об оплате. Если договор утерян, можно обратиться в синдикат по банкротству и получить дубликат. Информация о банкротстве всех организаций публикуется в газете «Коммерсантъ», и, как правило, все контактные данные также указываются в объявлении о банкротстве.
Как заемщики должны узнавать о новой информации о перечислении платежей?
Синдикатор банкротства должен проинформировать заемщика об уступке права требования правопреемнику банка-банкрота. Банк-банкрот должен проинформировать заемщика о процессе и порядке погашения кредита, а также уточнить новые платежные реквизиты. Все это делается в письменном виде.
Чего не следует делать заемщику?
Заемщикам не следует уклоняться от выплаты кредита в соответствии с графиком, приложенным к договору с банком-банкротом. Взыскание банковских активов очень важно. В процессе банкротства сложно осуществлять электронные платежи. В этом случае необходимо предупредить бухгалтера о том, что платежи должны осуществляться через банк и что перевод должен быть заказным.
Пока банк находится в процессе ликвидации, может ли быть осуществлен перевод? Как заемщики могут избежать относительных задержек?
По общему правилу, в процессе банкротства датой платежа считается дата совершения платежа заемщиком, а не дата зачисления денег на банковский счет. В связи с этим заемщик должен строго соблюдать документацию, подтверждающую платеж. В случае возникновения претензий она может потребоваться в качестве доказательства в суде. Стоит еще раз подчеркнуть, что в этот период желательно вносить все платежи в банк и получать платежные документы на бумаге, так как чек из платежного терминала может со временем обесцветиться.
16 декабря 2013 года Дата предоставления.