Рынок неплатежеспособных квартир может стать реальной возможностью для инвестиций, если заранее понимать риски и сложности, связанные с такими сделками. На первый взгляд, инвестиции могут быть очень выгодными, так как дисконт от рыночной стоимости квартиры может достигать 50 %. Это привлекает инвесторов, которые ждут более высокой стоимости от последующих продаж. Однако одной из главных опасностей является юридическая чистота актива.
Разработка в полноэкранном режиме.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ.
Помимо объявлений о продаже, найти квартиры для покупки можно на крупных аукционных площадках и банковских сайтах. С помощью двух последних вариантов продаются должники, то есть собственники, которые не смогли выполнить свои кредитные обязательства. Это могут быть как физические лица (например, квартира, купленная в кредит, не является их единственным жильем), так и юридические.
Кроме того, некоторые участки продает государство — квартиры в домах, построенных в рамках программ реновации, или недвижимость, на которую наследники владельца не имеют права претендовать после его смерти, говорит глава департамента. Загородные усадьбы компании — «Супермаркет усадеб NDV»
По словам экспертов, если на торги выставляются объекты государственной или муниципальной собственности, то цена конечной продажи, как правило, выше рыночной. Дешевле всего стоят квартиры, проданные после банкротства. Покупатели могут выручить до 40 % от первоначальной цены. Однако эти лоты считаются самыми опасными для покупки. Например, вам могут достаться квартиры в аварийном состоянии или со сложным весом. Например, это несвободные арендаторы.
Иногда банкротство оспаривается на аукционе. Тогда квартира надолго зависает в суде. Поэтому, прежде чем покупать квартиру на аукционе после банкротства, нужно быть готовым к дополнительным финансовым затратам и возможности судебных разбирательств», — предупреждает Мищенко. Кроме того, по закону наследники имеют право опротестовать сделку, поэтому вопрос может перейти в разряд имущественных вычетов. Успех дела будет зависеть от того, насколько убедительно человек объяснит, почему он не вступает в наследство в установленный срок (шесть месяцев).
Среди других отягощений аукционных квартир — ипотека, арест или долги по оплате коммунальных услуг. Решение этих вопросов может потребовать значительных затрат времени и средств.
Цена вопроса
Ольга Желудкова, заместитель директора Российского аукционного дома, подтверждает, что качество аукционного жилья сильно различается. Например, качественное первое жилье может быть продано через банкротство подрядчика или через банки — и обременительно. От этого зависит их стоимость», — поясняет он. Как правило, по первой цене квартиру можно продать на рынке, более того, ее стоимость значительно возрастает. Второй тип, проблемные участки, обычно продаются с дисконтом. В зависимости от типа участка скидка может составлять 30%, 50% и более.
Еще один важный аспект — состояние участка. Участки, продаваемые на аукционах по банкротству, часто находятся в плохом состоянии и нуждаются в значительном ремонте. Это означает дополнительные расходы к первоначальной цене покупки. Это не всегда сразу объективно оценивается всеми покупателями. В таких случаях конечная выгода может оказаться значительно ниже предполагаемой.
Однако может случиться и обратное. Елена Мищенко приводит пример. На одном из аукционов была выставлена отремонтированная квартира площадью 152,5 кв. м в районе Измайлово по стартовой цене 3, 8,7 млн рублей. Это жилье профессионального класса с огороженной охраняемой территорией, построенное в 2003 году. Средняя цена квадратного метра на этом участке составляет 253,7 тыс. рублей, в то время как аналогичные квартиры на вторичном рынке в этой локации продаются в среднем за 320 рублей. 1, 000 рублей за квадратный метр. То есть на 20,7% дороже», — констатирует эксперт. Другая квартира площадью 39,3 кв. м. В районе Марьино панельный дом продается за 8,46 млн рублей, то есть по 215 400 рублей за квадратный метр, что также дешевле среднерыночной цены. В том же районе цена за метр составляет 290,3 тыс. рублей, то есть на 26 % выше.
Однако найти такие альтернативы становится все сложнее. По оценке Ольги Зельдковой, текущая ситуация на рынке торгов имуществом банкротов характеризуется снижением количества корпоративных банкротств и увеличением количества банкротств физических лиц. Это сказывается на качестве выставляемых на торги активов. По расчетам RAB, в период с 2019 по 2023 год количество первых сократится на 40 %, а вторых увеличится в пять раз за тот же период. В залоге находится имущество 61,5 % юридических лиц и всего 8 % физических лиц. Это означает, что на торги выставляется все меньше высококачественных залогов, таких как недвижимость и квартиры.
В настоящее время на ЭТП РАД объявлены торги 277 квартир банкротов на общую сумму 1,9 млрд рублей. Согласно статистике продаж за первое полугодие текущего года, количество проданных квартир сократилось на 25 % по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Это следствие описанных выше тенденций, — поясняет Ольга Жердкова.
Порядок участия
Аукционы по продаже имущества должников регулируются Законом о банкротстве, а сами торги проводятся в несколько этапов в электронном виде на специализированных электронных торговых площадках. Первые торги — это аукцион на повышение. Если лот не продается, проводится второй аукцион, на котором цена также повышается, но снижается на 10 % от первоначальной. Между первым и вторым аукционами проходит не менее одного месяца.
Если второй аукцион не удался, наступает третий этап — публичные торги. Во время этого вида аукциона цена на предмет устанавливается соответственно, скажем, на две недели (срок варьируется). Если на этапе появляется покупатель, он получает предмет. Если претендентов одновременно много, то вещь достается тому, кто предложил более высокую цену», — говорит Желудкова. По ее словам, покупатель может не появиться на этапе, и тогда цена предмета будет минимальной. В данном случае минимальная цена не регулируется законом, поэтому это форма продажи и привлекает возможностью купить актив с существенной скидкой», — говорит эксперт RAB.
Принять участие в аукционе может любой желающий. Обычно перед покупкой квартиру можно посмотреть. Если такая возможность не предоставляется, в документации на партию должны быть соответствующие предупреждения.
Для участия в аукционе требуется электронная цифровая подпись и предоплата. Сумма определяется синдикатом несостоятельности, но не превышает 20 % от начальной цены партии. Если участник проигрывает торги, то задаток возвращается, а если зарабатывает, то сумма определяется исходя из стоимости сделки.
По мнению Ольги Желудковой, покупателю может понадобиться юридическая помощь на этапе снятия обременения с имущества после аукциона. Елена Мищенко с этим не согласна. Покупать квартиру самостоятельно с аукциона без помощи юриста небезопасно. Только очень профессиональный юрист с многолетним опытом работы в сфере недвижимости понимает, чем грозит банкротство недвижимости и какие документы нужно проверить перед покупкой такого жилья. Самый безопасный вариант — купить квартиру на аукционе. Никаких проблем», — советует он.
Текст является частью новой программы ИД «Коммерсантъ», посвященной тенденциям бизнеса и финансовым рынкам. Более длинные статьи, анализирующие основные направления российской экономики, интервью с экспертами и авторские колонки можно найти на странице обзора.